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喜悲又一年 2018房企八大關鍵詞

2019-01-11       瀏覽次數:967

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 2018年是房地產業的小年。

  這一年,房地產調控政策進一步升級,房企的融資環境持續收緊,開發商們普遍“缺錢”,深感前途未卜,連萬科也喊出了“活下去”的口號。這一喊,市場對房地產的預期也在被打破,“離職、裁員”的無奈尚在行業里蔓延。

  這一年,房企的股價普遍很“受傷”,從年初的高峰一路回落到年末的谷底。

  這一年,房地產業在變革的岔路口上,過往帶來成功的“高周轉”模式正在接受新的考驗。一家企業的根基是否牢固,可能并不只是簡單地“去地產化”可以證明。

  不過,凝聚共識,積蓄力量,在長租公寓、拆分物業等新領域,房企們還在摸索新的未來。當然,在2018年起落分明的地產大戲里,如果少了中小型開發商的“赴港上市”,想必也會少了一些劇情和橋段。

  或喜、或悲,又一年。

  活下去

  2018年的9月,當帶頭大哥萬科喊出“活下去”時,行業的焦慮感似乎一下子被觸發。

  外界困惑,連萬科也活不下去了嗎?

  兩個多月后的11月,郁亮解釋稱,因為萬科是一家憂患意識特別強的公司,即便是在市場最好的時候,也充滿憂患意識。

  類似“活下去”的話語,4年前萬科30周年時,郁亮也講過。他對外界發出向死而生的警示:“如果不創新,不去打造一個健康和創新的組織,也許距離萬科倒下用不了十年,三年足矣。”

  4年后再看萬科,已經實現了新的發展階段。這時喊出“活下去”,顯然是在思考如何活得好、活得長。

  盡管龍頭房企的銷售增速面臨放緩,但一家家千億新貴卻在逐漸出現。

  中梁地產、陽光城、融信中國等后崛起的房企,每年保持著高速增長。此前,萬科用了10多年完成的千億夢,他們僅用了5年、4年,甚至更短的時間。

  在分散競爭、集中競爭、一般寡頭和高度寡頭四個房地產競爭階段里,新城控股高級副總裁歐陽捷認為,現在行業處在集中競爭階段。“直到進入高度寡頭階段,即8強房企市占率超過70%,市場才會趨于穩定,傳統房企的天花板則真正到來,但還需要8–10年的時間。”他判斷。

  對于房企們而言,機會仍然存在,中國的城鎮化進程尚在推進中,與此衍生的住房需求以及相關的衍生需求都在等著要一個個“活下去”的“萬科”們來滿足。

  離職

  “千億新貴”不斷出現的背后,是行業去杠桿帶來的陣痛。

  雖然,停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員是地產行業慣常的節流動作,但明顯,從房地產行業離職和被裁員的人自上而下發生著改變。

  據Wind資訊統計,2018年,包括董事長在內的高級管理人員(不包含非獨立執行董事)的職務變動,共有85家房企涉入其中,已經刷新了2016年的最高值。

  離職,或者是因為出于對行業的焦慮,個人發展天花板的憂愁。但對于被裁員的人來說,則更顯無奈。

  哪怕是碧桂園、萬科、富力、華夏幸福、泰禾集團、旭輝控股等千億元量級的房企,在這一年幾乎多多少少都在不同程度上進行了人員的優化。區別無非在于是小范圍的優化還是“一方諸侯”的離開。

  以往對規模的熱衷,已經不再是龍頭房企的追求。碧桂園提出收縮規模,反思問題;中國恒 大選擇放緩投資,注重利潤率的提升;萬科則明確提出降速;融創的關鍵詞里包含強運營、控投資、降杠桿。

  與之相對的,規模導向仍然是第二三梯隊房企的選擇。喊出沖千億的新兵在不斷增多。在行業分化加劇的面前,規模的大小,依舊代表話語權的強弱。

  不過,無論是龍頭房企,還是中小型房企,關注利潤、注重資產回報率、追回款、去杠桿、降負債,正成為他們的共性。

  這背后是行業發展邏輯的悄然改變。

  從一位不愿具名中型房企高管對時代周報記者的感慨里可以看出端倪。“地產商本就沒有太高的社會口碑,憑借目前手上的資源,可能還可以過一段相對舒服的日子。但不進則退,如果不折騰不接受當下變化帶來的痛,有一天可能連痛的機會都沒有了。”

  缺錢

  開發商對資金的饑渴,貫穿了2018年整年。特別是在金融去杠杠的大背景下,這種饑渴表現得更加強烈。

  這一年,是房企融資主管們有著巨大壓力的一年。業界的調侃是:拿錢比拿地都要重要。

  借錢難的同時,能借到的錢也變得貴。即便到了2018年年末融資環境有所回暖,但成本上升壓力仍舊存在。

  從克而瑞研究監測的85家典型房企債券類融資情況來看,2018年房企新增融資成本為6.4%,同比2017年增長0.17個百分點。

  以單個企業的融資成本對比,有86%的房企融資成本較2017年全年上升,且增幅超過1個百分點的房企有44%,大部分屬于擴張性以及中小型房企。

  事實上,多家房企的融資利率水平已經大幅上漲,且高于2017年加權平均融資成本。

  比如,時代中國擬發行的3億美元優先債券利率達到10.95%,華遠地產的外幣融資工具的票面利率高達11%,而恒 大發行的3筆共18億美元優先票據,融資利率分別為11%、13%、13.75%。

  即便面臨抬升的融資成本,房企也沒有選擇。他們要面臨的是償債高峰的到來,因此不得不發新債還舊債。

  自2014年下半年起,國家對發行主體擴容和審批機制的改革,房企發債規模呈現井噴。而這些債多數為3+2、2+1年的還本付息期限結構,也就意味著2018年開始進入集中到期。

  國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對時代周報記者稱:“在防范系統性金融風險的大環境下,國內總體融資環境在日益收縮。對于房地產企業來說,不做好應對,一定會出現流動性困難。”

  如何能借到便宜的錢?依舊是留給房企們2019年的命題。

  高周轉

  除了缺錢之外,“高周轉”一詞在2018年被改寫。

  因一系列的工程安全事故,對于“高周轉”的道德審判一度站上輿論高點。

  高周轉本不該成為貶義詞。這本就是房企推崇的發展模式,不管是龍頭房企還是中小房企,曾視其為做大規模的利器。

  高周轉的本質是最大限度提升資金使用效率和流動,通過回收自由資金及項目現金流實現規模發展。

  房企的高周轉,強調的是各個開發環節之間的銜接,是企業系統性能力的體現,事關產品、設計、運營、營銷、財務等各個維度。

  簡單算一筆賬:一筆資金投入一次賺5%,一年周轉4次,年回報就是20%。對于開發商而言,這事關現金流回正的周期。

  但頻頻爆出的安全事故背后,至少可以說明一點,高周轉并不是房企戰無不勝的法寶。

  盲目壓縮工期亦或者單純追趕速度而舍棄質量,本就在挑戰行業的底線。

  高周轉不代表冒進式的增長,穩健是企業的長久之道。高周轉的同時,企業也需要有跟得上的管控體系和管理約束。制度流程是否規范、節點計劃的編制是否科學合理、現場的管理是否安全等等都要進一步引起重視。

  如若不然,就請放慢單純求快的腳步。

 市值蒸發

  2018年,房企們的痛,還在于市值的蒸發。

  他們的股價在資本市場的經歷大概可以總結為,年初進入“*”,然后整體走下坡路,但最糟的是,可能還看不到底部。

  按照樂居財經的粗略統計,在135只地產股中,僅34只地產股的市值較年初有所增長,其余市值均有所下降,整體市值蒸發近8000億元,更有42只股票的市值跌幅超過30%。

  其中,像眾安房產、銀億股份、海航基礎、萬達酒店發展、北辰實業以超過50%的跌幅領跌。更有超過40只地產股的市值跌超40%。

  各家房企們的股價,已經很是受傷。

  2018年的年末,加入股票回購隊伍的房企,接踵而來。

  盡管部分回購目前尚未進入實質性操作階段,但這已經被業內視為是房企應對近期股價連續下挫而提振市場信心的舉措。同時也被認為是對《公司法》中支持股份回購的積極響應。

  來自安信策略的報告已經發出提醒,放諸全行業,今年A股的回購規模已經超過了以往任何一個全年,預計隨著制度的大幅優化,未來一個階段,A股上市公司股票回購數量與金額有望進一步走高,“市場需要積極關注即將興起的回購潮”。

  來自地產企業的吶喊則是:通過提振市場信心抬升股價,或者相對放寬融資渠道來一定程度上緩解市場恐慌。

  去地產化

  名字中去掉“地產”二字的動作,在2018年連續出現。

  1月,朗詩綠色地產,更名為朗詩綠色集團有限公司。3月,時代地產的名字變為時代中國。6月,合景泰富集團控股取代合景泰富地產。11月,中國奧園地產集團股份有限公司的新名字里已經沒有地產字眼—中國奧園集團股份有限公司。

  美的地產在2018年更新為美的置業集團。而中駿置業,連地產相關的字眼都不出現,直接換新為中駿集團。

  中小房企如此,地產巨頭們亦然。

  且看這一年,大連萬達商業地產,已經改為大連萬達商業管理。龍湖地產更名為龍湖集團控股。保利地產已經叫做保利發展。深圳市萬科房地產有限公司則是深圳市萬科發展有限公司。

  對于原因,他們多數的官方解釋稱,源自于業務進一步擴大和發展的需要。當然,現在他們都還在做著跟地產相關的事,只是名字里已經沒有“地產”的字眼。

  那么在業務領域“去地產化”的“房企”,后來活得好嗎?

  比如華麗家族的多項熱門題材投資尚未見到明顯的起色;中天金融不得不將原先置出的房地產業務重新收回上市公司旗下。

  管理哲學家查爾斯·漢迪的一句話或者能作為警示。“一個企業最寶貴的能力是能夠偏離核心的能力,能夠在最鼎盛的時候去培植另外一條成長曲線的能力,而不是在一條好不容易開辟出來的金光大道上按慣性行走的能力。”

  換而言之,所謂的轉型并不是在危機出現后的臨時抱佛腳,而是在危機到來前做好準備,獲得在新環境下的適應力和生存力。

  真正的轉型,或許代表著讓企業的生存能力更具彈性,更具可塑性。

  赴港上市

  門被關上后,可能還有一扇窗。2018年,中小房企們看到的那扇窗,在香港資本市場。

  相繼在港交所敲鐘的有弘陽地產、美的置業、大發地產、萬成控股等。而像銀城國際、德信中國、萬創國際、奧山控股等截至目前尚在排隊中。

  不同于和在全國范圍內“攻城略地”的頭部房企,這些房企中的大多數往往還只夠實力守著自己的“一畝三分地”,更不用提有實力和野心去撬動地產行業金字塔頂端格局的改變。

  這一波上市里,有的被稱為“流血”上市。比如萬城控股,公開發售僅獲83%認購,合計1565.6萬股,而其于香港公開發售的股份總數則為1875萬股。

  但顯然,沒有什么比打通上市融資平臺更為重要。

  部分房企面臨的處境往往并不樂觀,上市更可能是他們最后的“救命稻草”。

  比如大發地產,在招股書中直截了當地提到:公司無法保證將有充足資金,也無法保證可以按照商業上的合理條款取得額外融資,甚至根本無法取得額外融資。大發地產的凈經營現金流并不好看,2015年和2017年分別為-7.92億元及-23.94億元。

  這也是部分房企身上的共性:融資訴求強烈、負債率普遍偏高、業務局限于某個區域。在內地融資受阻的情況下,只能赴港緩解困境。

  當然,赴港IPO也不失為一種謀求企業后期發展的方式。上市的好處擺在眼前:能夠降低企業負債率,改善財務結構;此外也能夠提升企業市場關注度,進一步助推規模發展。

  克而瑞研究分析認為,值得注意的是上市后如何做好核心業務,提高估值、提振投資者信心是房企上市后更該考慮的。

  長租公寓

  長租公寓能不能站上風口,還有待現實印證。但隨著開發商的加入,其正在形成一個頗具規模的市場。

  2018年,是屬于開發商們的長租公寓元年。龍湖、旭輝、中駿、碧桂園等產品不斷在市場亮相。他們要面臨的是來自中介方、運營方和酒店方的競爭。

  多方的PK結果會如何?目前沒有答案。但至少,從目前來看,由開發商操盤的長租公寓暫時少有爆倉的問題,也少有甲醛的問題。

  業內人士對時代周報記者分析稱,開發商進入最大的亮點,就是可以通過資產證券化套現。

  不過,無論是哪種方式介入,資本進入以后較為關心的還是效率問題,如何提升出租率,如何降低空置期,如何能盡快盈利,這也是住宅租賃市場最難突破的問題。

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