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這座城市房價泡沫全國第一?

2019-12-24       瀏覽次數:20

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經常有人在群里討論說,深圳(樓盤)的房價收入比全國最高,早已超國際警戒線太多,所以深圳的泡沫也是最大的!最危險!
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是不是這樣呢?為了不讓購房者被這個概念所誤導,我想專門寫篇文章談談這個問題,免得你們錯過最佳購房時機,將來后悔莫及。

今年7月份,易居房地產研究院發布的《2019年上半年全國50城房價收入比報告》中,深圳房價收入比確實是排名全國第一,為36.1。比北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)都要高。



深圳的房價收入比為什么會這么高呢?

我們先來搞明白房價收入比的一個概念和規律。

房價收入比=房產總價/家庭年收入。

假如一套房子是500萬,家庭年收入是50萬,那房價收入比就是10.

如果一套房子是400萬,家庭年收入是30萬,那房價收入比就是13.3.

我們先來看深圳的房產總價是多少。

深圳一手住宅的套均成交總價已經連續三年超過五百多萬了。2018年是538萬。
http://www.esdsbp.tw/


二手房低一點,在450萬左右。



深圳一手房和二手房的成交量占比連續三年都是37開左右,以二手房成交為主導。



所以我綜合一手二手比例算出的價格,深圳平均房屋成交的總價應該是475萬左右。

然后我們再來看家庭總收入。

2018年深圳居民人均可支配收入是5.75萬元,常住人口1302萬人,2018年年末深圳固定互聯網寬帶接入用戶506萬戶,平均一戶是2.57人,平均每戶家庭總收入就是14.6萬元。

如果要算深圳的房價收入比平均數,就是475萬,除以14.6萬,是32.5。

我算出來的這個數據,跟易居的有點出入,很正常,因為計算的有些原數據會有不同,比如深圳的真實家庭戶數,并不一定是互聯網寬帶接入戶數,易居用的可能不是這個數據,另外易居統計的深圳成交套均數據跟樂有家的可能也有點出入。

姑且以易居的數據為準吧,他們畢竟是專業機構。

我只是算給大家看下深圳這個數據是怎么來的,這個數據的問題又出在哪里。

最大的問題就是購房者被嚴重平均了!用平均數算出來的房價收入比,嚴重高估了以此來衡量的樓市泡沫成分!

大家想想,買一套二手房,平均是450萬左右,貸款7成,315萬,按基準利率計算,月供大概也要1.6萬,首付3成要135萬,再加上增值稅,個人所得稅,契稅等稅費,中介費,加起來我們按最低20萬算吧,就是155萬。

如果按易居的房價收入比36計算,平均一套450萬的二手房,那平均的家庭收入就是12.5萬,平均一套538萬的新房,平均的家庭收入也只有14.9萬。

你們想想,家庭年收入十多萬出頭,在深圳能買得起房子嗎?

哪些人能買的起房?

肯定是中高收入人群對不對?想買得起一套450萬的房子,你不僅首付要拿出155萬,月供還要還1.6萬,一年就是19.2萬,你還有其它生活開支吧,家庭年收入沒有四十萬,你敢買這樣的房子嗎?

如果按照平均家庭年收入40萬來計算房價收入比,那這個數值就要小多了!

450萬除以40萬,房價收入比立刻下降到只有11.25。

即使你說省吃儉用,我年收入30萬也能支付19萬的年月供,好吧,450萬除以30,那房價收入比也只有15。

因為不同收入群體的房價收入比是完全不同的,下面這圖是南京(樓盤)大學長三角研究中心的一個論文研究,時間比較久遠了,十年前的文獻,但依然不過時,他計算了不同收入階層的房價收入比發現,收入越低的,房價收入比會越高,而收入越高的,房價收入比越低。

因為高收入群體的收入增速快于房價增速,而低收入群體的收入遠遠比房價增幅慢,所以低收入群體的房價收入比會很高。



所以以平均數來計算房價收入比,肯定會失真,也會嚴重高估城市泡沫。

在計算房價收入比時,一定要分不同群體來計算才科學,也才能判斷出房價到底合不合理,因為一個城市的房價,始終是由中高收入人群決定的。

我清楚的記得,從2010年開始,媒體就不斷以深圳房價收入比遠超國際警戒線,來判斷深圳房價泡沫高的嚇人,因為國際標準是3-6倍。



但2010年,深圳房價才1萬出頭,這個指標引用了十年,房價一路上漲,漲幅驚人,高達十倍八倍,如果你迷信這個指標去判斷房價合不合理,那是不是要悔青腸子呢?

而且房價收入比這個概念是國外引進來的,發達國家的收入比較透明,我們國內的收入其實是不透明的,特別是有錢人,老板瞞報收入,偷稅漏稅的情況也比較多,所以其實并不精準,平均起來計算就更沒意義了。

一般來說,大城市的房價收入比會顯著高于中小城市,人多地少的國家房價收入比會比人少地多的國家高。

而深圳因為城市面積小,所以套均成交總價高,而北京、上海、廣州面積大,套均成交總價要低于深圳,自然房價收入比也會比深圳要低了。

所以以后真的不要再迷信房價收入比這個概念了!別再誤導自己!
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